Bisheriges und weiteres Vorgehen
Zusätzlich wird grundbuchlich gesichert, dass das Grundstück nur zu dem gemeinnützigen Zweck des DFB verwendet werden darf. Dies entspricht Regelungen, die mit anderen Sportinstitutionen getroffen werden. Die Vereinbarung über einen Liegenschaftszins von 4 Prozent liegt zwischen den für Wohnnutzung verlangten 2,5 Prozent vom Bodenrichtwert und einer gewerblichen Nutzung, die bei 5-6 Prozent vom Bodenrichtwert. Für das Projekt muss neues Planungsrecht geschaffen und ein entsprechender Bebauungsplan – der Bebauungsplan Nr. 916 „DFB-Akademie – Südlich Niederräder Landstraße“ – aufgestellt werden. Langfristig soll eine Vernetzung der Grünräume vom Stadtwald über die Rennbahnstraße und die Deutschordenstraße zum Elli-Lucht-Park und zum Mainufer stadträumlich etabliert werden.
Die Flächen für den DFB sollen als Sondergebiet (SO) Sport festgesetzt werden. 8,6 Hektar ist Bannwald, der so im Bebauungsplan festgesetzt wird. 9,4 Hektar sollen weitgehend als öffentliche Grünflächen mit Erholungs- und Sportfunktion festgesetzt und für die Öffentlichkeit als Sport-, Freizeit- und Erholungsgebiet geöffnet werden. Insgesamt soll durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan auf die naturschutzrechtlichen Restriktionen besonders Rücksicht genommen werden.
Da fast die gesamte Fläche im Siedlungsbeschränkungsbereich liegt, ist ergänzender Wohnungsbau nicht möglich. Die Fläche, die davon ausgenommen ist, reicht nicht aus, um größere Mengen an Wohnungen zu schaffen. Zudem gibt es insbesondere im nördlichen Bereich naturschutz- und landschaftsschutzrechtliche Restriktionen, die Wohnungsbau nur schwer möglich machen, wie beispielsweise erhaltenswerte Bäume.
Ermittlung Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert für den Rennbahnbereich beträgt 50 Euro pro Quadratmeter. Die Stadt Frankfurt hat mit dem DFB 46 Euro pro Quadratmeter verhandelt.
Diese Unterschreitung ist aus Sicht des Magistrats angemessen, da die aufstehenden Gebäude auf Kosten des Erbbauberechtigten abgebrochen werden, außer der Tribüne. Die Abrisskosten hierfür trägt die Stadt. Sie lässt sich nicht in die DFB-Akademie integrieren.
Erbbauzins
Der Erbbauzins beruht auf einem Bodenwert von rund 46 Euro pro Quadratmeter und 4 % Liegenschaftszins. Dies berechnet sich wie folgt:
150.000 Quadratmeter X 46 Euro = 6,9 Millionen Euro.
Das ist der Grundstückswert. Hiervon werden jährlich 4 % als Erbbauzins verlangt: 276 000 Euro jährlich. Das ist im Übrigen die Summe, die die Stadt erhalten hätte für die Miete Renn-Club (36.000 Euro) + Miete Golfclub (240.000 Euro).
Die Miete Golfclub kam bisher jedoch dem Rennbetrieb zu Gute, nicht der Stadt. Im Falle der Inanspruchnahme der optionale Erweiterungsfläche wird der derzeitige Wert (4 % von 46 Euro pro Quadratmeter) stichtagsbezogen verändert um den Verbraucherpreisindex und unter Berücksichtigung der Restlaufzeit entsprechend als Erbbauzins zusätzlich kapitalisiert (4 % p.a., vierteljährlich vorschüssige Fälligkeit) festgesetzt.)
Neubebauung im Passivhaus-Standard
Eine Neubebauung für Büro-, Schulungs- und Unterkunftsnutzungen muss im Passivhaus-Standard oder einem vergleichbaren Standard erfolgen.
Für Depot-, Lager- und Sportgebäude muss mit einem ganzheitlichen Energiekonzept nachgewiesen werden, dass die energiepolitischen Ziele und Beschlüsse der Stadt unter vertretbarem Aufwand umgesetzt werden. Sollte die Einhaltung des Passivhaus-Standards nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass künftige Gebäude eine um mindestens 30% bessere Energieeffizienz einhalten, als die jeweils aktuell gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgibt.
